「中野サンプラザ」解体されず、再開発は白紙化…建物放置の「異常事態」が起きているワケ

「中野サンプラザ」再開発計画が白紙化

東京・中野の象徴として50年にわたり親しまれてきた「中野サンプラザ」。その再開発計画が行き詰まり、白紙化している。

2023年に閉館した中野サンプラザは、野村不動産を中心にした企業グループが2024年度中の着工、2029年度中の完成を目指し再開発を進めていた。しかし、当初1810億円とされていた事業費は、2024年に2639億円へと急騰。施工予定だった清水建設が900億円超の追加費用が必要と試算したことから、総事業費は3500億円規模に膨らむ可能性が明らかになったのだ。

この結果、2029年度中の完成は困難となり、中野区側が野村不動産らと結んでいた事業推進の協定は、公平性・中立性に課題があるとして解除。再開発計画は今年6月時点で事実上、白紙化したのである。

そして9月、中野区は中野サンプラザの土地・建物の所有権を、区の100％出資会社から中野区そのものに移転。自治体が所有することで、年間・約2億円以上という固定資産税が免除されるためだという。

宙ぶらりん状態になってしまっている中野の象徴・中野サンプラザは今後どうなるのか。このまま建物は放置されるのか、再開発はリブートするのか。都市ジャーナリスト・谷頭和希氏に解説していただいた。（以下「」内は谷頭氏のコメント）

建設コスト急騰がきっかけで……

そもそも中野サンプラザ再開発が白紙化した最大の背景には、建設費の異常な高騰があるという。谷頭氏はこの“コストショック”の規模感を次のように説明する。

「建設コストのなかでも、特に人件費と建築資材費がかつて考えられないほど高騰しています。今年3月に日本建設業連合会が発表した資料によると、建設コスト全体が2021年から2025年の4年間で、およそ25～30％も上昇しているのです」

その原因は単純な物価上昇だけではなく、背景には国内建設ラッシュの影響もあるという。

「大阪万博施設やAI関連のデータセンターなど、多くの大型建設案件が重なり、建設会社が“案件を選ぶ側”の立場になったという、業界構造の転換があります。

かつてはディベロッパーが“建設会社を選ぶ側”の立場でしたが、今は逆です。需要が多すぎて、建設会社のほうが案件を選別して受注する状況になっている。まさに“選別受注”の時代です。建設業界は今、建設会社も下請けもキャパシティが限界に近いのです」

こうした需給逼迫に拍車をかけたのが、世界規模の混乱だ。

「人件費・建築資材費は21年からの4年間で25％以上上昇し、ウッドショックやアイアンショック、円安、ウクライナ戦争などもあり、資材費の価格を大きく押し上げました。特に昨年から今年にかけての円安は大きな打撃で、海外から資材を調達する日本側（事業者・建設会社・自治体）にとって圧倒的に不利な状況になったのです。

たとえば、1ドル110円だった時期と比べて、150円近い円安局面では、同じ資材を購入するだけで3～4割も高くなる。結果として、輸入材だけでなく国内資材の価格も連動して上がり、工事費を抑える手段がほぼなくなっています」

要するに中野サンプラザの計画は、世界的な資材高騰と円安、建設業界の人手不足、万博やデータセンター建設などの大型案件の需要集中といった、複数の要因が一気に重なる“最悪のタイミング”に直撃したというのだ。

このまま再開発を進めるのは困難

建設費の高騰が止まらないなか、中野サンプラザ再開発は本当に再始動できるのか。谷頭氏は、その可能性について「現状のままではかなり厳しい」と指摘する。

「工事計画をこのまま進めるのは正直難しいでしょう。資材費が下がる見込みはほぼなく、“今できないものは今後もできない”という状況です。計画そのものや発想を変えない限り、再開発を進める判断には至らないでしょう」

さらに今回、野村不動産が撤退したことのインパクトも大きいという。

「野村不動産が手を引くというのは相当な事態です。これまでのスキームでは採算を取りづらいという意思表示でもある。東京23区の土地代は上がり続けており、高層化してテナント収入で回収したいという発想は理解できますが、事業者側が“勝ち筋”を見出しにくくなっているのだと思います」

再開発の方向性は、最終的に区の政策判断にも大きく左右されることもあるだろう。区長が変われば再開発の方向性も変わっていくのだろうか。

「確かに、区長の方針次第で再開発の舵が大きく切られることもあります。過去には豊島区・池袋で、故・高野之夫区長主導により、大型再開発プロジェクトが進み、劇場や公園などが整備され、街が大きく変貌を遂げた事例もありました。

ただ、区長が変わってもなお続く問題というのは大きく、中野サンプラザの場合は、たとえ現・酒井直人区長からべつの誰かに交代しても、よほどの方針転換が起きない限りは再開発がすぐ動き出す可能性は低いでしょう」

記事後編は【再開発が白紙化した「中野サンプラザ」跡地はどうなるか…再始動の「最長」「最短」シナリオ】から。